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引导我国房地产业健康发展的研究(一)

作者:来来来 整理:本网站论文网 录入时间:2011-12-13 23:49:55

 摘要: 不论是国内亦或国外,房地产业在运行与发展过程中都客观存在着周期波动循环的现象。来自房地产经济系统外部的变量,如宏观经济政策变动、经济体制变迁等一系列的房地产政策走势,对房地产业的周期循环起着推波助澜的作用。中国的房地产运行机制也不例外,同样也遵循着一定的经济规律,从而使得我们对房地产的运行影响颇深的房地产相关政策的研究成为可能并具有重大意义。政策对于中国房地产行业的发展至关重要的,特别是近年来,一系列房地产政策的出台,对房地产行业起着有效的调剂作用。房地产系列政策所发挥的市场效应和未来变化趋势也成为社会各界关注的焦点。因此,从房地产发展实际出发,深入研究房地产政策问题,可准确把握政策走向。而房地产企业通过分析利用政策走势,进行房地产战略对策研究,从战略的高度去认识环境的变化、去整合企业资源,致力于核心竞争能力的培植、经营理念的提高和管理模式的创新,以把握机遇、应对挑战、竞争致胜,房地产企业从而取得健康发展。
 关键词房地产业,政策调控,经济发展
引言
 我国房地产业从上个世纪年代初开始起步,经过年代的不断发展,直到年开始进入一个新的发展阶段适应社会主义市场经济的房地产业发展体制初步建立,房地产业保持持续发展,并从注重量的建设逐步转向注重质的提高通过近几年来房地产业发展和各项宏观政策的实施,我国房地产市场的泡沫有所减少,房地产业的发展已经融入整个国民经济的健康、持续和协调的发展轨道中。当前我国房地产业的发展己经根据“十一五”规划的战略目标,进入稳步前进、持续发展和总体平衡的健康阶段。转载于 无忧论文网 http://www.wypaper.com
 
1房地产业的特性
1.1自然垄断性
 房屋的不可移动性决定了房地产业具有自然垄断的特点。房屋所处的位置很大程度上决定了房地产的价值。正如房地产行业经典行话:决定房地产价值的根本因素,第一是位置,第二是位置,第三还是位置。房地产的位置不单指地理位置,还包括经济、社会、文化、教育等氛围,即通常意义上的商圈、中央商务区、经济开发区等。房屋的不可移动性使得它不能像其他商品那样在市场中自由竞争。对房地产业而言,处于好位置的房地产便具有自然垄断的性质。房屋在空间上的排他性和位置上的独占性,使得房地产商成为其建设物业的垄断者,从而形成固定在某个位置和空间的自然垄断,这在一定程度上削弱了市场机制的作用。
1.2土地的稀缺性
 作为不可再生资源,土地具有典型的稀缺性,土地的总面积不会因为需求的变化而变化。根据用途的不同,土地分为农用地、建设用地和未利用地。因此,在总量不变的情况下,对房地产业土地供应量的变化只能通过调整各个用途之间的分配来实现。在短期内,房地产业的土地供给是固定的,此时的价格就由需求决定。需求增加势必抬高土地竞价和租金,反之亦然。
1.3住宅的准公共产品特点
 住宅同时具有私人产品和公共产品的特点,属于准公共产品。自由竞争的市场经济并不能满足社会对这类准公共产品的需求。因为准公共产品一旦完全由市场供给,有限的购买力将产生需求不足问题,从而出现平民窟和露宿街头的情况。因此,准公共产品只能由政府提供,并收取适当的费用,比如我国的经济适用房。住宅的准公共产品属性也是世界各国建立住房保障制度、制定住房政策的原因。
2房地产市场的特性
2.1产品完全差异化
 由于房地产业所生产的产品具有独一无二性(与房地产的自然垄断性关系密切),房地产市场通常被看作产品完全差异化市场。产品的差异化意味着垄断的存在。不同的房地产开发商对自己的产品拥有一定程度的垄断权,在一定程度上,开发商可以自己决定产品的价格,这就构成

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